北京买房:理清思路,购房建议929

  • 来源:腾讯网
  • 时间:2023-08-28 10:01:38

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


【资料图】

Q:

我目前看了朝阳双桥的东柳西里,小区绿树成荫。有套二楼的小三室,新装修,南北通透,厨房朝东面有大窗户。但是离地铁站1600米,要坐两站公交车。感觉周边比较偏僻。       

后面又看了垡头西里,距离地铁站300多米,出行方便,但是四楼顶楼,房龄很老,1971年的,两室,也是南北通透,明厨明窗,层高3.15米,房子周边没有遮挡建筑。这两套房都是55.5平米,都报价222万。

我出行喜欢坐地铁,有意垡头西里,但是担心顶楼漏水,而且房龄很老,都52年了,是不是快成危房了呢?我还听说垡头西里附近有焦化厂,地下都埋有化工废渣,会有污染。

想请教您:

1、这两个小区都有什么优缺点?

2、1971年又是顶楼的老房还可以买吗?

3、化工厂附近适合居住吗?

4、朝阳区是否实行:家长有社保和房本,孩子可以上小学或者转学?

A:

1、双桥的优点就是房价相对低,经济实惠,租金收益也相对高。缺点是地段儿弱点儿,升值略慢,和北部的差距这些年有些拉大。所以这地段儿更适合自住。另外老房做不到南北通透,只能是南北向,别太听中介的忽悠。

2、垡头的优缺点也差不多,地段儿比双桥的强一些,毕竟离市区近,而且没有太多的河道铁道等天然阻隔。所以虽然这些年在升值上虽然也有些落后,但不算多。但老房的流动性都弱,出手时不太好卖。

3、顶楼就更弱了,出手时挂牌期长。漏水一般没什么,自己修也花不了多少钱。房龄也无所谓,反正都已经过期这么多年了。如果成危房就算好事儿,到D级的话有可能原址重建,花点儿钱就能成为新房,房龄重新计算,一般能升值20%,只是性质变为二类经适而已。

4、没什么不适合居住的,这一开始就是居住区,又不是厂区。人家工人知道危害,不可能把宿舍区盖在污染环境里。北京曾经有污染的厂子太多太多了,现在都没事儿了。

5、朝阳租房也能上学啊,有房本和四证就更方便了,上学转学都行,但得看学校是否有学位。

仅供参考。

Q:

目前手头有的加上能借的能贷的总共1700。想买一套二手房,计划满二后卖出。目前已经到了最后的决赛圈,看了清河橡树湾、臻园、保利中央公园、融科橄榄城和富力城d区的三居室,橡树湾预算不够,遗憾劝退。

双井板块感觉后续的涨幅不如望京地区,但不知道17号线年底开通后会不会给双井带来一波涨幅。请章哥帮忙从增值和流动性的角度对以上几个小区排个序,如果有更合适的也请您推荐一下。

A:

1、都是挺好的板块和小区,但如果单从投资角度说就先排除富力城吧。并不是说有什么不好,而是这些年四环内板块多数都不如四环外的。双井更是个两极分化挺严重的地段儿,金茂府这种更受追捧,而像富力城的就弱于那几个了。

地铁对市区板块没帮助,甚至说有明显作用的只有前些年的5号线,让南三环一度成为北京涨幅第一,但没坚持两三年又回落了。之后这么多年无论哪条线开通都是锦上添花,做不到雪中送炭也就对房价没影响了。市区不是远郊和燕郊,对地铁没有渴求。

2、既然排除了橡树湾,那如果是我就首选臻园了。也是因为板块,来广营属于还没成熟的产业区,有土地也就有预期,比成熟板块的大概率有更大空间。之后就是中央公园和橄榄城呗,都是板块标杆,只是板块以后就是凭惯性,不会有意外利好了。

仅供参考。

Q:

总预算350,首付180,北京积分落户用,孩子上学可能也首选亦庄,能兼顾投资或自住更好了,公司在亦庄京东附近,请问老师有没有合适的小区推荐?!

A:

1、积分落户+上学+投资+自住,350万,那基本就是南海家园了。只不过这里是回迁房,在亦庄内部不算优质,但占了地段板块资源,所以跟大盘比也不错。另外这里现在还没放开二手房业主的学位,估计得过了高峰期有可能。

2、另外也可以看北边中信新城和南海雅苑等小区,也差不多同等性质。但因为不是亦庄学区,所以房价中没有溢价,居住的性价比相对高。如果高峰期之后划入亦庄学区就算利好,不划进去也不吃亏。

3、另外提醒一句,这期望值有点儿高,而北京的投资房是有门槛儿的。所以最好放平心态,尤其跟中介看房时别提这么多的要求,否则有可能被他们忽悠。

仅供参考。

Q:

北京户籍,父母在回龙观天露园,丰台万泉寺南里,各有一处房,本人没买过房。爱人外地户籍,也没买过房。刚生小孩,考虑2029年小学入学问题。查昌平只有二中一个好学校,天露园不是对口划片。万泉寺南里那边学校更次。目前想到方案:

1、把天露园(目前市场价将近500万)或万泉寺南里(目前市场价不到400万)其中一处置换成学区房。这价格,东西城感觉完全没戏,居住体验太糟糕。海淀,朝阳,不知哪里比较合适(学区较好,宜居)?我们考虑可以偏远,大人出行可以地铁,可以开车,孩子就近入学就行。

2、因为我和爱人都没买过房,在东城上班,考虑走本市户籍无房+租赁3年+社保3年,在东城参加派位。但离居住地太远,孩子每天上下学高峰期堵车往返得3小时。考虑置换个离东城学校近点的房,不知哪里比较合适?工作地是东城的安交学区,租房也是在安交,查规则理解应该派位在安交吧。

A:

1、这会儿就考虑学区房早了点儿,说不好六年后的政策。考虑好吧,今年是北京有史以来的入学最高峰,学区溢价高,而从2025年开始就进入拐点了,有可能影响溢价部分。

2、东西海朝哪里合适?这没有标准,就跟高考报志愿似的,没有最好,只看哪里适合自己家,包括孩子和父母的综合情况。这还是先了解一下各区教育和学区房的常识吧,买房是最后一步,现在这些想法都太虚了,别着急一步一步来吧。

另外买房得说总预算,光说个首付意义不大。北京各区的学区房都400万左右起,不贷款的话4/500万在哪儿也买不到宜居的。朝阳学区房中老房600万就能买到能自住的,商品房两居一般800万以上吧,帝景的千万起。海淀的更贵些,所以看预算吧。

3、东城用租房参加派位,离东城近的当然是朝阳了,这没别的选项。不过这还是到时候看政策吧,每年的都不太一样。这些问题想的都有点儿虚,再考虑一下吧。

仅供参考。

Q:

我现在手里有200多万,朋友同事都劝买套房抗通胀,可我已经有两套了,再买的话没有资格,只能用父母的,但又担心将来的遗产税。请问假定现在有年化收益5%的理财产品,您觉得是买房合适还是投资合适?

A:

1、真要有稳妥无风险的5%理财产品就甭买房了,大概率比房子的升值高。每年5%,五年的话就算是单利都25%。而房子的租金收益也就1.5%,得额外每年升值3.5%才赶得上理财。而且还不止呢,税费就算4%,平摊到五年就是0.8%,那每年升值就得4.3%了,谁敢保证这么高的升值啊?

2、不过这我没建议,看自己的判断了。可5%无风险的产品真不多,真要有的话带带我吧,我家也有点儿钱没的可投呢。

3、另外提醒一点,房子不像理财产品那样年年都有收益,除房租外更没有固定的收益,而是涨涨跌跌的。在多数情况下是随着货币发行量和经济发展涨跌的,所以也判断一下M2增速和北京的经济发展吧。房子大概率能做到不落后,理财产品是否能做到我就不知道了。

仅供参考。

Q:

非京35岁,天通苑一套大户型仍在赔钱中,天津的学区房算上利息肯定没赚。通州的一套商铺没赔就是租不出去,还有一套小公寓赔的太多不愿提了。

这些房都是一次性拿老家的工厂拆迁款买的,超大的厂房就换来一堆赔钱货。现在不知道怎么办了,北京和天津的月供加起来两万多,家里生意没了,我在北京也大幅降薪,目前都靠父母剩余的拆迁款勉强支撑,但撑不过三年。这几套房如果是您的话会怎么处理?

A:

1、怎么处理,天通苑的先留着呗,怎么都得留下自住的房子啊,毕竟房子是用来住的。不过这大户型是多大的啊?如果是140以上的基本就是自住为主了,在这种刚需板块的投资性不算太强。

2、天津的是为了孩子上学吧,那也先留着呗。用完学位了就处理吧,过两年就过了入学高峰期了,全国的学区房都有可能受影响。

3、商铺租不出去,但价格没跌,为什么啊?这应该说明周边的生意还不错,也就是别人的都租的出去,否则肯定跌了。如果真的没赔就卖掉吧,看看天津和天通苑的那个贷款利率高,先还掉一部分减少压力。

公寓这就看自己了,应该不愁租,租金也不低。这种房的常规建议是要么就甭买,买了也就甭卖了,不好卖。是通州的吗?小公寓应该也总价不太高吧,留不留的都行。

4、或者这么说吧,这四套房在我看来都不算投资性强的,要是我就陆续处理了。先卖创造不了价值的,然后卖公寓,天津的用完了学位也卖掉,最后再看天通苑的。这慢慢儿来吧,不是几个月能办完的事儿。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了,只有选对房、避开坑,才能享受到资产升值红利!

关键词:

精彩推送

为就近就业做好服务
科学 2023/08/28
眼翳病是什么 眼翳
外汇 2023/08/28

资讯播报

孙智君越剧 孙智君
商业 2023/08/28
文化周刊 | 金庸读月
公司 2023/08/28
炒田螺要不要先焯水
旅游 2023/08/28
瑟芬迪斯掉落 瑟芬迪斯
收藏 2023/08/28
为就近就业做好服务
国内 2023/08/28